Wielu kredytobiorców, słysząc o rosnącej liczbie wygranych spraw bankowych, zadaje sobie pytanie: czy sankcja kredytu darmowego dotyczy również kredytów hipotecznych i czy to to samo czy wadliwy WIBOR?
Odpowiedź na to pytanie nie jest jednak prosta. Co do zasady, współczesne kredyty hipoteczne są wyłączone z mechanizmu sankcji kredytu darmowego. Istnieje jednak wąska grupa starszych umów zabezpieczonych hipotecznie, które pod pewnymi rygorystycznymi warunkami mogą podlegać pod przepisy ochronne. Poniżej szczegółowo wyjaśniamy, jak przepisy traktują relację między SKD a kredytami zabezpieczonymi na nieruchomości.
Kredyt konsumencki, gotówkowy a hipoteczny – podstawowe różnice
Aby w pełni zrozumieć, kiedy można zastosować SKD, należy w pierwszej kolejności uporządkować pojęcia finansowe, które w języku potocznym często są ze sobą mylone. Z punktu widzenia prawa różnice te są fundamentalne.
- Kredyt konsumencki: Jest to pojęcie najszersze (tzw. kategoria parasolowa), wynikające z Ustawy o kredycie konsumenckim (u.k.k.). Dotyczy finansowania udzielonego osobie fizycznej na cele prywatne (niezwiązane z działalnością gospodarczą), którego całkowita kwota nie przekracza 255 550 zł (lub równowartości w innej walucie). To właśnie ten rodzaj umów podlega pod mechanizm sankcji kredytu darmowego
- Kredyt gotówkowy: To najpopularniejsza forma kredytu konsumenckiego. Środki przyznawane są na dowolny cel, a bank nie ustanawia zabezpieczeń rzeczowych. To w tych umowach najczęściej i najskuteczniej stosuje się sankcję kredytu darmowego.
- Kredyt hipoteczny: Jest to kredyt o charakterze celowym (przeznaczony m.in. na zakup, budowę, remont lub modernizację nieruchomości), którego głównym wyróżnikiem jest zabezpieczenie w postaci hipoteki wpisanej do księgi wieczystej. Ze względu na swoją specyfikę, wieloletni czas spłaty oraz wysokie kwoty, podlega on obecnie pod zupełnie inne ramy prawne.
Kiedy przepisy o SKD mogą objąć kredyt hipoteczny?
W aktualnym stanie prawnym, ukształtowanym przez obowiązującą ustawę z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, zastosowanie sankcji kredytu darmowego do nowo zawieranych kredytów i pożyczek hipotecznych jest niemożliwe. Wejście w życie tej ustawy (22 lipca 2017 r.) ostatecznie zablokowało możliwość kwestionowania umów zabezpieczonych hipotecznie w oparciu o zarzut SKD.
Nie oznacza to jednak, że mechanizm ten nigdy nie dotyczył umów z hipoteką w tle. Szansę na skorzystanie z SKD mają kredytobiorcy, których umowy spełniają łącznie poniższe warunki:
- Ramy czasowe (Data zawarcia): Umowa musi być zawarta w okresie pomiędzy 18 grudnia 2011 r. (wejście w życie obecnej Ustawy o kredycie konsumenckim) a 20 lipca 2017 r. (czyli tuż przed wejściem w życie przepisów ustawy o kredycie hipotecznym).
- Kryterium kwotowe: Całkowita kwota kredytu lub pożyczki hipotecznej nie może przekraczać ustawowego limitu, tj. 255 550 zł. Biorąc pod uwagę średnie ceny nieruchomości, warunek ten naturalnie eliminuje znaczną część kredytów mieszkaniowych z tamtego okresu.
- Status kredytobiorcy: Umowa musiała zostać zawarta przez konsumenta.
W przypadku umów zawartych w wyżej wymienionym „okienku czasowym” i spełniających limit kwotowy, do oceny prawnej stosuje się uchylone już przepisy art. 35 i 46 u.k.k., które zgodnie z prawem przejściowym nadal obejmują te konkretne stosunki zobowiązaniowe.
SKD dla hipoteki działa inaczej – pułapka limitu 4 lat (Art. 46 u.k.k.)
Jednym z największych mitów dotyczących sankcji kredytu darmowego przy hipotekach jest przekonanie, że działa ona dokładnie tak samo, jak w przypadku zwykłej pożyczki gotówkowej (czyli zwalnia z odsetek przez cały okres trwania umowy).
Zgodnie z uchylonym już art. 46 ust. 1 Ustawy o kredycie konsumenckim, który ma zastosowanie do kredytów hipotecznych z lat 2011–2017, sankcja została drastycznie ograniczona. W przypadku udowodnienia, że bank naruszył obowiązki informacyjne (określone w dawnym art. 35 u.k.k.), konsument zwraca kredyt bez odsetek i innych kosztów wyłącznie za okres 4 lat poprzedzających dzień złożenia oświadczenia.
Skąd to ograniczenie? Rozwiązanie to wynikało z bezpośrednich założeń do projektu ustawy. Ustawodawca uznał, że zastosowanie klasycznej, pełnej sankcji kredytu darmowego do kredytów hipotecznych zaciąganych na 30 lub 40 lat wygenerowałoby ryzyko systemowe, zagrażając stabilności całego sektora bankowego.
Takie stanowisko znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie. Przykładem jest wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku (sygn. akt XV C 202/19) dotyczący umowy pożyczki hipotecznej zawartej w 2013 roku. Sąd jednoznacznie orzekł, że zastosowanie sankcji w takich sprawach ogranicza odpowiedzialność finansową instytucji finansowej tylko do przedziału czteroletniego.
Warto jednak zaznaczyć, że w opinii części prawników polskie ograniczenie sankcji do 4 lat budzi poważne wątpliwości w świetle unijnej dyrektywy 2008/48/WE, która nie przewiduje tak znaczącego złagodzenia ochrony konsumenta. Otwiera to drogę do potencjalnego kwestionowania tych przepisów przed sądami. W mojej ocenie jest to jednak bardzo trudne, wręcz niemożliwe
Starsze umowy (przed 2011 r.) a sankcja kredytu darmowego
Dla porządku historycznego należy wspomnieć o umowach zawieranych w jeszcze wcześniejszym reżimie prawnym. Na skutek zmian w przepisach z 2005 roku, zlikwidowano część wyłączeń z pierwotnej ustawy o kredycie konsumenckim z 2001 r.
W efekcie, dla umów zawieranych w okresie od 20 lutego 2006 r. do 17 grudnia 2011 r., przepisy o kredycie konsumenckim (w tym dawne mechanizmy sankcyjne) mogły mieć zastosowanie do kredytów zabezpieczonych hipoteką, ale wyłącznie do bardzo restrykcyjnego limitu kwotowego wynoszącego 80 000 zł.
Dlaczego temat hipotek i SKD wymaga szczególnej ostrożności i doświadczonej kancelarii?
Relacja na linii sankcja kredytu darmowego – kredyt hipoteczny to zagadnienie wyjątkowo skomplikowane i wymagające rzetelnej analizy dokumentacji. W sieci można spotkać się z wprowadzającymi w błąd obietnicami, sugerującymi możliwość „wyzerowania” odsetek dla każdego kredytu.
Należy pamiętać, że próba zastosowania mechanizmu SKD do standardowego kredytu hipotecznego zawartego po 22 lipca 2017 roku (np. kredytu na budowę domu na kwotę 400 tys. zł z 2020 roku) jest z punktu widzenia prawa bezprzedmiotowa i w sądzie zakończy się oddaleniem powództwa.
Zarzut sankcji kredytu darmowego przy starszych umowach hipotecznych (2011–2017) to alternatywa prawna o zupełnie innym ciężarze gatunkowym. Pamiętać trzeba o ograniczeniu skutków SKD jedynie do okresu 4 lat wstecz od daty złożenia oświadczenia.
Spraw o SKD nie należy mieszać ze sprawami dotyczącymi klauzul abuzywnych w umowach o kredyty walutowe (tzw. sprawy frankowe) ani z powództwami kwestionującymi wskaźnik WIBOR. Są to odrębne instytucje prawne oparte na innych podstawach prawnych i wytycznych orzeczniczych.
Podsumowanie
Podsumowując, zastosowanie sankcji kredytu darmowego do umów zabezpieczonych hipoteką jest teoretycznie możliwe, jednak w praktyce dotyczy bardzo zawężonego katalogu umów: zawartych przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym oraz ściśle limitowanych kwotowo.
Sankcja kredytu darmowego a kredyt hipoteczny – Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
1. Czy sankcja kredytu darmowego obejmuje nowo zawierane kredyty hipoteczne?
Nie. Kredyty hipoteczne zaciągane po 22 lipca 2017 roku podlegają pod ustawę o kredycie hipotecznym. Akt ten nie przewiduje mechanizmu sankcji kredytu darmowego. Próba zastosowania SKD do współczesnego kredytu mieszkaniowego nie ma podstaw prawnych.
2. Kiedy kredyt hipoteczny może zostać objęty SKD?
Sankcja może mieć zastosowanie wyłącznie do umów, które spełniają łącznie trzy rygorystyczne warunki:
- Zostały zawarte w „okienku czasowym” między 18 grudnia 2011 r. a 20 lipca 2017 r.
- Całkowita kwota kredytu (kapitał) nie przekracza limitu 255 550 zł.
- Kredyt został zaciągnięty przez konsumenta na cele prywatne.
3. Czy przy starszym kredycie hipotecznym (z 2015 r.) SKD umorzy mi odsetki do końca trwania umowy?
Nie. Zgodnie z przepisami przejściowymi (dawny art. 46 u.k.k.), sankcja dla umów zabezpieczonych hipoteką jest znacznie ograniczona. Nawet jeśli udowodnisz bankowi błąd, zostaniesz zwolniony z odsetek i kosztów wyłącznie za okres 4 lat wstecz (licząc od dnia złożenia oświadczenia o SKD). Nie jest to więc kredyt darmowy na cały 30-letni okres spłaty.
4. Co z umowami hipotecznymi zawartymi przed 2011 rokiem?
Dla umów zawartych w okresie od 20 lutego 2006 r. do 17 grudnia 2011 r. istniała teoretyczna możliwość zastosowania mechanizmów z dawnej ustawy o kredycie konsumenckim, ale limit kwotowy był tam drastycznie niższy i wynosił zaledwie 80 000 zł.
5. Czy SKD przy kredycie hipotecznym to to samo, co sprawy frankowe lub kwestionowanie WIBOR?
Nie, to zupełnie odrębne zagadnienia prawne. Sankcja kredytu darmowego opiera się na naruszeniu obowiązków informacyjnych wynikających z ustawy o kredycie konsumenckim. Z kolei sprawy frankowe czy WIBOR-owe bazują na udowadnianiu obecności niedozwolonych klauzul umownych (tzw. klauzul abuzywnych) na podstawie Kodeksu cywilnego.
