Wielu kredytobiorców frankowych prędzej, czy później decydowało się na oddanie zakupionej przez siebie nieruchomości w najem. Taka sytuacja była dość powszechna szczególnie w latach, w których kurs franka szwajcarskiego rósł, a jednocześnie spadała wartość cen nieruchomości. W konsekwencji raty kredytobiorców były wyższe, a jednocześnie nieopłacalna była sprzedaż nieruchomości.
Obecnie w związku z możliwością pozwania Banku i unieważnienia umowy kredytu frankowego, liczni Frankowicze zastanawiają się, czy fakt, że wynajmowali oni nieruchomość, może wpływać na ich szanse w procesie, a jeśli tak to w jakim stopniu.
W dzisiejszym artykule przyjrzymy się sytuacji 3 grup:
- Frankowiczom, którzy zakupili mieszkanie na cele prywatne, a dopiero z czasem oddali mieszkanie w najem
- Frankowiczom, którzy mając jedno mieszkanie, zakupili drugie i oddali je w najem
- Frankowiczom, którzy zakupili mieszkanie na cele inwestycyjne związane z działalnością w branży najmu mieszkań.
Sytuacja nr 1: Oddanie mieszkania w najem a pozew frankowy.
Najczęściej spotykamy się z sytuacją, w której kredytobiorcy najpierw kupowali małe mieszkanie, w którym przez jakiś czas mieszkali, a następnie w związku z powiększeniem się rodziny, kupowali większe mieszkanie, bądź dom. Tutaj powstawało pytanie, co zrobić z tym „starym” mieszkaniem, na którym ciążyła hipoteka frankowa. Z jednej strony najłatwiej byłoby je sprzedać. Niestety wzrost kursu CHF oraz spadek wartości mieszkań sprawił, że takie rozwiązanie było nieopłacalne. Niejednokrotnie bowiem Frankowicz musiałby jeszcze dołożyć znaczną część własnych środków, aby spłacić kredyt frankowy. W takiej sytuacji jednym rozwiązaniem był wynajem mieszkania.
Z punktu widzenia procesu frankowego, powyższa sytuacja nie stanowi większego problemu. Obecnie zdecydowana większość sędziów uznaje, że oddanie mieszkania w najem, po kilku-kilkunastu lat od dnia jego zakupu nie ma żadnego znaczenia dla oceny ważności umowy kredytu.
W konsekwencji kredytobiorcy, którzy najpierw mieszkali w nieruchomości zakupionej na kredyt frankowy, a dopiero później zdecydowali się na jej wynajem, nie mają większych powodów do obaw.
Sytuacja 2: Zakup drugiego mieszkania z przeznaczeniem na wynajem prywatny a pozew frankowy.
Z naszego doświadczenia wynika, że często zdarzali się kredytobiorcy (szczególnie Ci zamożniejsi), którzy posiadając jedną nieruchomość, w której zamieszkiwali, decydowali się na zakup kolejnej. Zakupiona nieruchomość od samego początku miała być przeznaczona na wynajem. Założenie często było takie, że wynajęta nieruchomość będzie generowała dochód, który zostanie przeznaczony na spłatę kredytu. Dzięki temu po kilkunastu latach nieruchomość będzie można przekazać dziecku, które będzie miało już spłaconą znaczną część kredytu.
Z punktu widzenia procesu taka sytuacja jest już nieco trudniejsza. W trakcie postępowania warto wykazać, że najem mieszkania nie stanowił działalności gospodarczej. Tutaj z pomocą przychodzą m. in. przepisy oraz interpretacje podatkowe, które wskazują, że wynajem jednej nieruchomości nie stanowi jeszcze formy działalności gospodarczej. Nadto warto wykazać, że cel kredytu nie miał charakteru stricte inwestycyjnego, ale zmierzał raczej do zabezpieczenia przyszłości posiadanych dzieci. Niejednokrotnie zdarza się, że dzieci kredytobiorców mieszkały następnie w zakupionym mieszkaniu (np. w trakcie studiów). Taką okoliczność należy jak najbardziej podnieść.
Przy dobrej argumentacji prawnej oraz przejrzystym przedstawieniu okoliczności faktycznych sędzia powinien przychylić się do wniosku kredytobiorców i unieważnić ich umowę kredytu. Tak więc również Ci kredytobiorcy mają bardzo dużą szansę na sukces w procesie.
Sytuacja 3: Zakup kolejnego mieszkania na wynajem, a pozew frankowy
W trakcie konsultacji frankowych zgłaszają się do nas także klienci, którzy posiadając już kilka nieruchomości, decydowali się na zakup kolejnej, którą od samego początku zamierzali oddać w najem. W konsekwencji kredytobiorcy Ci posiadali kilka nieruchomości, które były wynajmowane.
Tego typu kredytobiorcy również mają spore szanse na zwycięstwo w procesie, niemniej jednak ryzyko przegrania takiej sprawy jest większe w porównaniu z dwoma poprzednimi sytuacjami. Wynika to przede wszystkim z tego, że mogą oni zostać potraktowani przez Sąd jako przedsiębiorcy (w końcu ich działalność w zakresie najmu nieruchomości ma już formę zorganizowaną, ciągłą oraz nastawioną na generowanie zysków). Wówczas odpada jedna z przesłanek do uznania umowy za nieważną. Oczywiście nawet w sytuacji, gdy sąd uzna taką osobę za przedsiębiorcę, to nadal ma ona szansę na zwycięstwo w sporze.
Wynika to z tego, że zdecydowana większość umów kredytów frankowych jest bezwzględnie nieważna. Dla kredytobiorcy oznacza to, że umowa jest nieważna, niezależnie od tego, czy kredytobiorca ma status konsumenta, czy też nie. Tutaj jednak, aby wygrać sprawę, należy przedstawić bardzo rozbudowaną argumentację prawną skupiającą się m.in. na kwestiach naruszenia: art. 69 pr. bank., zasady swobody umów, obejścia przepisów prawa oraz naruszeniu i wypaczeniu przepisów dot. stosunku zobowiązaniowego.
Podsumowanie
Powyższe okoliczności pokazują zatem, że nawet kredytobiorcy, którzy od samego początku wynajmowali nieruchomość, mają szanse na wygranie sporu z bankiem i uwolnienie się od kredytu frankowego. Tutaj jednak przed podjęciem decyzji o pozwaniu Banku warto szczegółowo zapoznać się z tematem, a także skonsultować go z prawnikiem. Dzięki temu będziemy w stanie oszacować, jakie korzyści możemy uzyskać z procesu oraz z jakimi zagrożeniami musimy się liczyć.
